Sık Görülen Gayrimenkul Davaları
Gayrimenkul hukuku kapsamında en sık karşılaşılan dava türleri aşağıda detaylı şekilde ele alınmıştır. Bu davalar, hem bireysel hem de kurumsal müvekkillerin karşılaşabileceği başlıca uyuşmazlıkları içermektedir.
Ecrimisil Davaları
Ecrimisil, taşınmazın haksız şekilde işgal edilmesi durumunda, taşınmaz malikinin işgal eden kişiden talep edebileceği tazminattır. Bu davalarda öncelikle işgalin tespiti, süresi ve rayiç kira bedelleri gibi unsurlar dikkate alınır. Ecrimisil davaları teknik yönleriyle karmaşık olabildiğinden, uzman bir avukat desteği alınması önemlidir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları
Miras yoluyla kalan taşınmazların birden fazla kişi adına tescil edilmesi durumunda, bu ortak mülkiyet zamanla çeşitli uyuşmazlıklara yol açabilir. Paydaşlar arasında taşınmazın paylaşımı konusunda uzlaşma sağlanamadığında, çözüm çoğunlukla mahkeme yoluyla ve satış suretiyle sağlanmaktadır. Bu tür davalar, hem sürecin hızlı ilerlemesi hem de mülkiyetin adil biçimde paylaşımı açısından titizlikle yönetilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası, iki şekilde sonuçlanabilir:
Aynen taksim (fiili paylaşım) yoluyla
Satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi
Her iki seçeneğin de kendine özgü hukuki rejimi, delil sistemi, koşulları ve yargı yolları bulunmaktadır. Bu nedenle, sürecin başından itibaren alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatının rehberliği, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır. Avukat, müvekkilinin menfaatine en uygun çözüm yolunu belirleyerek gerekli hukuki hizmeti sağlamalıdır.
Hukuki Dayanak: Türk Medeni Kanunu Madde 698
“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”
Bu hüküm, paylı mülkiyet ilişkisi içerisinde bulunan her paydaşa, belirli şartlar altında malın paylaşılmasını talep etme hakkı tanımaktadır. Amaç, çok sayıda malik tarafından ortaklaşa yönetilmesi zor olan taşınmazların bölüşülmesini sağlayarak işlem kolaylığı ve mülkiyetin bireyselleştirilmesini temin etmektir.
Sonuç olarak, izale-i şüyu davası, malikler arasında yaşanan ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi ve mülkiyetin bağımsızlaştırılması sürecidir. Bu süreç, teknik bilgi ve hukuki özen gerektirdiğinden, profesyonel destek alınması sürecin sağlıklı işlemesini ve tarafların menfaatlerinin korunmasını sağlar.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu kayıtlarında usulsüzlük, sahtecilik, muvazaa ya da hata gibi durumlarda açılan bu davalarla tapunun iptali ve gerçek hak sahibine tescili sağlanır. Özellikle miras, satış veya bağış işlemlerinde bu tür uyuşmazlıklar sık görülmektedir.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
İdarenin taşınmaza herhangi bir kamulaştırma işlemi gerçekleştirmeksizin fiili müdahalede bulunması halinde, taşınmaz sahibi tazminat davası açabilir. Bu davalarda taşınmazın değeri, kullanım şekli ve müdahalenin kapsamı dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir tazminat talep edilir.
Kira Tespit ve Tahliye Davaları: Kiraya Verenin Haklarının Korunmasında Hukuki Süreç
Kiraya veren, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına kıyasla düşük kaldığını düşünüyorsa, kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Özellikle 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde, yalnızca TÜFE oranı değil, emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, niteliği ve piyasa koşulları da dikkate alınarak mahkeme tarafından yeni bir kira bedeli tespit edilebilir.
Bu tür davalar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve devamı hükümleri uyarınca açılır. Ancak dava açılmadan önce kiracıya yazılı ihtar çekilmesi ve artış talebinin makul ve hukuka uygun oranlarda yapılması gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilebilir.
Özellikle ticari taşınmazlara ilişkin kira tespit davaları, teknik yönü ağır basan ve detaylı değerlendirme gerektiren süreçlerdir. Sözleşme türü, kullanım amacı, sektör emsalleri gibi faktörler mahkeme kararını etkileyen önemli unsurlar arasında yer alır.
Kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar, yalnızca teknik açıdan değil, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bakımından da oldukça hassastır. Yanlış zamanda yapılan tahliye talepleri, usule aykırı ihtarlar veya eksik deliller, davanın reddine neden olabilir.
Bu nedenle;
Kira bedelinin rayiç değerlere göre güncellenmesi,
Sözleşme süresi sonunda kiracının tahliyesi,
İhtar ve dava sürecinin doğru yürütülmesi
konularında profesyonel destek alınması son derece önemlidir. Deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatı, hem hak kayıplarının önlenmesi hem de sürecin hızlı ve etkin şekilde sonuçlanması açısından kritik rol oynar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Hukuki Süreç ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide devretmesi karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm elde etmesini öngören, karşılıklı edimlere dayalı sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin temel amacı, arsa sahibinin taşınmazını değerlendirmesi ve müteahhidin inşaat yaparak gelir elde etmesidir. Ancak bu süreç, hem gayrimenkul devir işlemleri hem de inşaatın planlanması ve uygulanması açısından titizlikle yürütülmelidir.
Bu tür sözleşmelerin hazırlanmasında hukuka uygunluk, detaylı düzenlemeler ve taraflar arası yükümlülüklerin açıkça tanımlanması büyük önem taşır. Uyuşmazlıkların önlenmesi için, sözleşme safhasında yapılacak doğru hukuki yönlendirme belirleyici olacaktır.
Öte yandan, inşaat süreci içinde de çeşitli hukuki sorunlar ortaya çıkabilir. Bunlar arasında en sık karşılaşılanlar:
İnşaatın geç teslim edilmesi,
Bağımsız bölümlerin ayıplı veya eksik teslim edilmesi,
Ruhsat, iskan gibi teknik ve idari aksaklıklar,
Taahhüt edilen bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi gibi durumlardır.
Bu tür durumlarda arsa sahibinin müteahhide karşı tazminat talep etme hakkı doğabilir. Ancak bu hakların kullanılabilmesi için Türk Hukuku’nda öngörülen belirli zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu sürelerin kaçırılması durumunda, hak arama imkanı tamamen ortadan kalkabilir.
Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat projelerinde hem sözleşme öncesi hazırlık aşaması hem de inşaat süreci boyunca Gayrimenkul Hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması, tarafların menfaatlerini korumak ve muhtemel zararları önlemek açısından kritik öneme sahiptir.
